【投資】J-REITで毎月個人年金をもらうためのポートフォリを考えてみた。

徒然草2.0

J-REITで毎月個人年金を貰うアセット(ポートフォリオ)を組む意義

J-REITは市場価値が小さく景気変動は小さめながらも、買い時と売り時がある気がしている。また、株価と逆相関があると言われていたが、現在は正の相関があり株式投資のリスクヘッジにはならない。しかし、個人的に面白い金融商品だと思っている。J-REITは日本の目に見える不動産であり、純粋に「日本へ投資をしている」という気分になる。

…ということで、J-REITで個人年金を毎月もらうポートフォリオを考えてみた。

よくよく考えると資産家は何も毎月利益をもらわずとも、1年分や2年分の生活費が現金として容易できるなら累積投資できる投資信託とか利益を法人内部に溜め込む株式の方が合理的なのだが、やっぱり現金が毎月貰えるというのは社畜(?)的には心理的にも有り難いのではないか。

3と9の月が決算月(支払月)のJ-REITは5つしかない

J-REITの決算は年2回の分配金が出る銘柄がほとんどである。それゆえ毎月分配金をもらいたい場合は「1と7の月」「2と8の月」「3と9の月」「4と10の月」「5と11の月」「6と12の月」の6パターンで分類される決算月の銘柄を最低1つ所有しなければならない。そのうち「3と9の月」の銘柄は5つしかない(他のパターンでは8銘柄以上ある)。REITの中には変動金利の負債が多いものは基本的に景気変動の影響を受けやすいため年金銘柄には相応しくない。不動産のカテゴリもリスク分散の観点から低リスクのものがいいだろう。

↓JAPAN-REIT.comで取得した一覧へ、決算月ごとに◯をつけたカラムを追加して、フィルターを指定している。このフィルターでソートすることで各6パターンの決算月の銘柄が明らかになる。

J-REIT 自分年金計画
シート1 1,2,3,4,5,6,7,8,9 8951,日本ビルファンド投資法人,684,000,0.0029,3.51,568,491,1.2,1,130,310,2,004,6 / 12,1,◯ 8952,ジャパンリアルエステイト投資法人,652,000,0.0031,3.51,569,559,1.14,903,...

「1と7の月」の銘柄

東急リアル・エステート投資法人
日本ロジスティクスファンド投資法人
森ヒルズリート投資法人
産業ファンド投資法人
アドバンス・レジデンス投資法人
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
イオンリート投資法人
ヘルスケア&メディカル投資法人
サムティ・レジデンシャル投資法人
いちごホテルリート投資法人
スターアジア不動産投資法人
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
エスコンジャパンリート投資法人
東海道リート投資法人

「2と8の月」の銘柄

日本都市ファンド投資法人
オリックス不動産投資法人
福岡リート投資法人
大和ハウスリート投資法人
日本アコモデーションファンド投資法人
GLP投資法人
Oneリート投資法人
ヒューリックリート投資法人
野村不動産マスターファンド投資法人
ラサールロジポート投資法人
森トラスト・ホテルリート投資法人
三菱地所物流リート投資法人
ザイマックス・リート投資法人
タカラレーベン不動産投資法人
サンケイリアルエステート投資法人

「3と9の月」の銘柄

ジャパンリアルエステイト投資法人
グローバル・ワン不動産投資法人
森トラスト総合リート投資法人
大和証券リビング投資法人
ケネディクス商業リート投資法人

「4と10の月」の銘柄

NTT都市開発リート投資法人
ケネディクス・オフィス投資法人
いちごオフィスリート投資法人
スターツプロシード投資法人
星野リゾート・リート投資法人
トーセイ・リート投資法人
積水ハウス・リート投資法人
投資法人みらい

「5と11の月」の銘柄

ユナイテッド・アーバン投資法人
平和不動産リート投資法人
大和証券オフィス投資法人
阪急阪神リート投資法人
アクティビア・プロパティーズ投資法人
日本プロロジスリート投資法人
大江戸温泉リート投資法人
SOSiLA物流リート投資法人

「6と12の月」の銘柄

日本ビルファンド投資法人
日本プライムリアルティ投資法人
フロンティア不動産投資法人
ジャパンエクセレント投資法人
インヴィンシブル投資法人
日本リート投資法人
マリモ地方創生リート投資法人
CREロジスティクスファンド投資法人
ジャパン・ホテル・リート投資法人

※ジャパン・ホテル・リート投資法人は、12月のみだがとりあえずこの組に入れています。

…というわけでこの銘柄から1つづつ自分好みのポートフォリを組んでみると良いでしょう。

私が考えた低リスクな毎月年金を貰うポートフォリオ

1.東急リアル・エステート投資法人

2.福岡リート投資法人

3.ジャパンリアルエステイト投資法人

4.積水ハウス・リート投資法人

5.阪急阪神リート投資法人

6.マリモ地方創生リート投資法人

以上…あ、すみません。リスク分散を謳っておきながら、ちょっとおもしろい構成にしちゃいました。個人的には自分が東京都に住んでいるで、物理的に東京に集中しすぎないように福岡リート法人と阪急阪神リート投資法人とマリモ地方創生投資法人をいれています。とはいえ阪急阪神リート投資法人もマリモ地方創生投資法人も2割以上は東京都内の不動産ですし、マリモ地方創生投資法人は長期の変動利息の負債が多いノーガード戦法をとっているJ-REITの中では色んな意味でリスクが高めの銘柄だと思います。

…というわけでこんな感じで毎月分配型の個人年金を作ってみてはいかがでしょうか。ジャパンリアルエステイトは1口60万円ですがこれを10~20万円ぐらいの銘柄に変えれば100万円前後から毎月分配金が貰えるポートフォリオを組むことができます。

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