はじめに
金融資産の擬人化ってそう言えば無いような？
J-REITたんとかCFDたんとかFXタソとかあってもいい気が…
というのは冗談ですが。。。
JREITについての雑感…前途多難。
…そういえば日本のJ-REITって多難ですよね。リーマンショックでどーんと下がり、東日本大震災でどーんとさがり、コロナで株式以上にどーんとさがり、（擬音ばっか…）
もう…何もいいところがないような気もします。個人は株と債券だけでいいのかもしれません…それでも多くのREIT法人は倒産せずに利益を出しているから、株式との相関性こそなくなっているけれど…そこまで悪い資産ではないか？と思っています…割安の時に買い込むか長期保有をしてほおっておくか？みたいな楽しみ方（？）をするしかない気がしますが。
過去にREITというか不動産には「株と逆相関がある」とか「株より安全なミドルリスク・ミドルリターン」と言われていましたが、分散投資をした場合は、株より儲からない割に、株よりもリスクが高い割高な資産になっている気もいたします（汗）よって前途多難な気しかしません。
JREITのメリット１．不動産を所有している楽しみを持ちやすい
ただ、地域に根ざした物件ポートフォリオを見ていると、経済参加している気分になれます。「ああ、あのオフィスは○○REIT法人だから、自分もその資産の一部を所有しているんだなぁ…」みたいな。
…というわけで不動産を所有する楽しみが得られるというのが第一のメリットだと思います。
あとは…コロナショックがあってから、ホテルとオフィスの需要が読めなくなりました。インバウンド向けのホテルが今後はどうなるのか？オフィスもリモートワークが当たり前になると、一等地のオフィスは企業の見栄でしかないのかもしれません。まあ、それは言い過ぎでしょうし、まったく需要が無くなる…というわけはないでしょうけど。商業施設も景気の波を受けるといいます。逆に住宅、ヘルスケア、物流は強いと思いました。人口減少時代に突入した日本でも、利便性の高い都市部のマンション価値が落ちていくと考えている人はいないようです。
J-REIT指数連動型のETFや投資信託の問題はREIT資産のカテゴリを選べないというデメリットがあります。以前はマリモREITや阪急REITや福岡REITなどを買って首都直下型地震対応かつコロナショックに動じない住宅やヘルスケア中心のREITポートフォリオなんてものを作っていましたが…そういう選び方ができません。そこがJ-REIT指数連動型のETFや投資信託のデメリットです。ただ、長期保有という観点からは年金感覚で分配金を受け取るよりも累投型の投資信託をもらったほうが長期的に投資効率が上がるメリットがあるのかもしれません…比較してみないことにはわかりませんが自分はデメリットよりもメリットがあるのでは？と思ってｅＭＡＸＩＳ Ｓｌｉｍ 国内リートインデックスを購入してみました。投資信託報酬は0.18%で現在のJREIT平均分配金利回りが3.5%くらいなので3％くらいが毎年の利益になります。4%を切ると「割高」と考える人が多いのでかなり「割高」ですが…20%超の税金半年の分配金よりひかれるより長期的には得なのと分散化が一応行われているという安心感があります（REIT法人が物件のポートフォリオを分散させているが、JREIT運営法人の分散化が簡単なのが良い）
現在の組入銘柄は…
■組入上位10銘柄
1 日本ビルファンド投資法人6.6%
2 ジャパンリアルエステイト投資法人6.0%
3 ＧＬＰ投資法人5.2%
4 日本都市ファンド投資法人5.2%
5 日本プロロジスリート投資法人5.2%
6 野村不動産マスターファンド投資法人 5.0%
7 大和ハウスリート投資法人3.9%
8 オリックス不動産投資法人3.5%
9 アドバンス・レジデンス投資法人3.0%
10 ユナイテッド・アーバン投資法人2.9%
…61銘柄とのこと。過去のものを見ると64銘柄と記載されていたので…東証に上場しているすべてのJREITのようです。比率に関しては時価総額ではないようなので…なぜこの比率なのかわかりません。例えば、ユナイテッド・アーバン投資法人は日本ビルファンド投資法人のおおよそ半分以下の時価総額ですから、資産配分比率が違えど所有しているREIT法人そのものの時価総額的が均等に分配されているという意味なのだと思われます。ただ、細かい設計思想が謎です。
用途別組入比率
1 オフィス 27.3%
2 各種・分散投資型 26.5%
3 工業用 20.2%
4 店舗用 9.6%
5 住宅用 9.3%
6 ホテル・リゾート 4.8%
7 ヘルスケア 0.3%
これは想像ですがREIT全体のカテゴリがこの配分ゆえ、これと等しくなる分配比率を保つように資金を振り分けたのではないでしょうか。であるにしても、ちょっとその視点には違和感を憶えます。
東証REIT指数とは？
まとめ：emaxis slim 国内リートは東証REIT指数+分配金-手数料
…むずかしく考える必要がまったくなかった汗。J-REIT一覧を見るとホテルリートが目立つが時価総額加重平均で見るとホテルの割合は全体の5%以下でしかないので無視していい…逆にオフィスが多い事のほうが気になる。
JREITのメリット２．物件が国内ゆえに為替リスクとカントリーリスクを無視した上で地域分散が可能である
…というのも、emaxis slim 国内リートは、REIT法人と用途別の分散化がしっかりされています。ただ、私は地域型リスクというものを意識したほうがいいと思っています。福島第一原発事故では、メルトダウンが深刻化すれば関東地方から一時退避しなけばならない恐れもありました。全国各地に原発があるため電力インフラへの投資が控えられています。原発はその地域の住環境を一変させる危険性がありますね。また地震なども局所的に起る災害ですが、J-REITは地域を分散させられるメリットがあります。
地域分散を国外の資産を持つということで解決することはできますから、先進国REITという手もあり私も所有しているのですが為替リスクが生まれます。また国外ゆえにカントリーリスクもあります。国外ではなく国内で資産を分散させるならば、地域別のポートフォリオを作りたいと思います。カントリーリスクは国内だけにしか投資していることをもカントリーリスクだし、国外に投資することそのものがカントリーリスクだし、そもそもこの用法が正しいのか？わかりかねますが、端的に日本人なら日本以外の国は心配だ…ということです。米国人も国内外という意識を持って投資をするそうですが、それとあまり変わりません。
上場会社は全国に支社があり、事業継続のために全国や全世界に対してリスクを分散するが、それを個人レベルでやるのとなるととても考えにくい。上場株式は地域分散させにくい。特定地域に根ざした企業（例えば地銀）を買うという手もあるが、地銀は低金利に喘いでおり個人が手を出していい資産ではない気がする。経済全体へとなると地方債みたいな手段もあるがJ-REITが妥当かもしれない（以前にも上げたとおり、福岡、関西、地方にフォーカスしたJREITがある）
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