前からよく見かけるシノケンという企業の不動産投資について調べてみた。
不動産投資というより、サブリース契約が必須の金融商品
Q.シノケンという会社の不動産投資について調べている。設備投資は指定業者を通して購入せねばならず、家賃の10～20%を手数料として支払うサブリース契約がマストのようだ。投資家がいい鴨にされているような（汗）シノケンがノーリスクで儲ける商売をされているような気がしてならない。
→ シノケンはフルパッケージ型のサービスのため、投資家の手間がなくリスクを最小限にしているため、利益をシノケンに明け渡している（＝高コスト）。
→ シノケンが提案するのは不動産投資というより、不動産を担保にした金融商品のようなもの。言い換えれば「金融枠を現金化」。
→ 途中で解約すると売却損が高く付く。新築が中古になると２割下がるのもザラ。売却しても負債が残るオーバーローン状態で損切りできず塩漬けになる可能性あり。
→ 不動産を入手する与信枠を差し出すため住宅ローンがある人はフリ。また、これから住宅ローンが必要になる人には不利になるリスクがある。未婚で若い人が収入があるからと言って、与信枠を消費すると人生計画が狂う可能性があり。
→ エリート会社員の気軽な投資としては合理的なのかもしれないが、逆に大家家業を学び不動産経営をコントールしたい人には不向き。
→ 新築でも、急な危機の故障で出費がかかる可能性もゼロではなく赤字になる可能性あり。
→物件は古くなる。入居率が下がり賃料を下げざるを得なくなり、収益計画が崩れて赤字になる可能性あり。
→ 金利の上昇により収支が赤字なる可能性あり。
→ サブリース契約には「縛り」がある。日本の借地借家法では借り手であるサブリース会社が大家の貸し手より法的に守られている。
まとめ
深堀りすればするほど地獄な気がする。性質は違うがレバレッジをかけた同じパッケージ商品ならば、J-REITとかのほうが小さく始められていつでも売却できるので、その方が気楽なのではないだろうか。
以上。
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