J-REITによる投資を考えていますが、VRとかメタバース的なものが今よりも発展すると、今よりもリアルが違う世界観になってくるので…とあるセグメントの不動産/土地活用は無くなってくるんじゃね？と思ったので、その件について素人がかなり適当に未来予想してみました。
メタバースが流行ると国内外の旅行に行く必要がなくなる！
ちなみに、土地活用以前の話ですが…私は海外旅行に行ったことがありません。
そこにはいろいろな理由があるんですが…
「VRが流行れば旅行に行く必要なくね？」と心の何処かで思っているから、というのが理由の１つに挙げられそうです。
ほとんどの人は、旅行に行く経験はVRじゃ無理だよ、って言うかもしれないけれど。その経験をバーチャルに経験させるものがVRって定義なので、私からすると言っている意味がよくわかりません。
現時点でリアルに旅行する方がエクスペリエンスとしてVRよりも上だから（今は）高いお金を払ってでも旅行に行く！くらいの感覚のほうが正しいのではないでしょうか？（感覚に正しいも正しくないもの厳密にはないですが）
音楽でもそうですが、デジタルデータ化してサンプリングした時点で生とは違うものになってしまうというのはVRでも当面は超えられない壁としてリアルにはかなわないにせよ、リアルとヴァーチャルの区別がつかないレベルに「ヴァーチャルのほうが手軽でいい」という状態になって行ったら…無理して海外旅行に行く必要もなくね？て時代がくると私は昔から確信しています。（ちょっと極端なことを言っているは認めます）
メタバースが流行ると商業モールや個人商店が無くなる！
まあようは、バーチャルで買い物するからわざわざ店舗に足を運ばなくていいよね。
ソゴウやミツコシなどの大手百貨店ものきなみ業績が低迷しているかと思います。
大規模な商業施設に買い物に行かなくても、メタバースによる購買行動やアミューズメント施設での娯楽で心が満たされるならば、そういった施設は無く成っていくのではないでしょうか。
…と考えるとJ-REITにおける「商業施設」はメタバースが進化した未来には落ち目なのかもしれません。
メタバースが流行ると住宅はどこでもよくなる！
現在の東京のマンションはすごい値段が高いです。理由は「便利だから」なようです。近くに駅があったり主要な商業施設やオフィスにアクセスできるから「時短」や最寄りの場所に異動する手間を考えて「手間ををなくす」ために高い家賃を支払い、人が密集する東京都心の土地に住んでいるということになるのですが…
そういった利便性が完全にメタバースで解消されるとは考えにくいにせよ、商業施設やオフィスがメタバース化されると、わざわざ高い都心に住み着く理由はなくなってくるでしょう。
…と考えるとJ-REITにおける「住宅」は全く無くならないにせよ、都市と地方都市というかざっくり言って都会と田舎の価値（時価）の差は今よりも平均的な感じになるのかもしれません。
逆にオフィスが無くなると「住宅環境を良くしよう」という動きが活発化していき、地方の適当なサイズ（大きすぎず、小さすぎない）の住宅が重宝されるようになるような気もします。大きすぎるとメンテナンス/掃除が大変だし、逆に小さすぎると住心地が悪いので、ちょうどいいサイズのお家がいい気がします。
そういう意味では住宅にかぎらずすべての不動産セグメントが都市集中型から地方分散型へ至るのかもしれません。
メタバースが流行るとオフィスが無くなる！
オフィスのバーチャル化はコロナにより多少は加速したように思います。一方でテレワークによる弊害も分かってきました。しかし多様な働き方を肯定するためにも、またオフィスの賃料を節約するためにも、いろいろな理由で企業側もオフィスを縮小する、または賃料が高い一等地を避けて郊外や田舎に移動するなんてことも起こってきそうです。
さらにメタバースが流行れば、テレワークによる弊害はメタバースで解消してオフィスそのものをなくしていく動きがさらに加速していくのではないでしょうか。
…ということで、オフィスビルの将来性はメタバースが進化した未来には「価値がない」と言えるのかもしれません。
メタバースが流行るとヘルスケア施設や医療施設が縮小する！？
日本をはじめ先進国は少子＆超高齢化社会です。
老人ホームやリハビリ施設や医療施設が沢山必要になってくる…のかもしれませんが、メタバースが流行るとこれらのヘルスケア施設はどうなっていくのでしょうか？
メタバースではありませんが、介護などはロボットが遠隔から行うようになり、リハビリも自宅でできるようになるのかもしれません。老人ホームが担っている孤独感の払拭とかそういったレクリエーションも自宅で行われれば、移動の手間がはぶけます。寝たきり老人の生活に関わる問題はメタバースの技術によっていくらか解決してくれるのかもしれません。
まとめ
というわけで、自分でも「まったく現実感のないSFチックな話をしている」とは思っていますし、だいぶ先の未来の気もしますが…まったく無駄な妄想と切って捨てるよりはおもしろいのではないか？と思考実験してみました。
３０年後ぐらいに答え合わせができるといいなあ、と思います。
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