投資のすすめ。マリモとタカラとサムティ・レジデンシャル

徒然草2.0

マリモとタカラレーベンのREITは何で高利回りでわりと人気なんだろうか?ということをざっくり調べています。でこちらのページが気になりました「【後半その2】配当生活+高配当銘柄を集めてFIRE!【5段階評価】マリモ地方創生リート投資法人【関係者閲覧禁止】利回り5.55%!全リート中2位の高利回り銘柄【2020/12期決算解説と投資戦略】 :不動産鑑定士 中山聡 [マイベストプロ富山]」ひときわ気になるのが地方都市に住宅物件などを所有しているマリモ地方創生リートです。他の老舗系REITと比べても非常に高い利回りですが…このリンク先にある不動産鑑定士さんのテキストを読む限りマリモリートは長期金利上昇に対応していない=固定金利でない負債が多い…つまり「ノーガード戦法」をとっているとのこと。わかりみ。これは単純に金利上昇時のダメージが大きいということで、その辺のリスクは考慮しておかないといけません。今後も低金利で推移する気はするので、問題ないのかもしれませんが…

マリモリートは地方へ資産を分散させたいというのは私がほしかったREITアセットとして理にかなっていますが、金利の上昇でダメージを負うのは、いささかイケてないと思いました。金利上昇で価格が下落しやすいREITと下落しにくいREITがあるという理解をしました。マリモはREITの中でも前者のほうなのでしょう。タカラレーベンも配当が5%以上で数値的には平均点よりはるか上で魅力ですが、時価総額と歴史が少ないので手を出しにくい印象です。高利益も一時的なものに過ぎないでしょう。あとはタカラレーベンで調べると過去に倒産しかけたことや従業員の態度がよろしくないという口コミが目立ちました。そんなこと言ったら…大手デベロッパーの営業だってかなり印象はよくないですが汗。あまり真に受けてもしょうがないでしょうけどね。なおマリモリートも上場当時は3%代だったようなので配当5%は今だけな気がします。これも無理に触手をのばすものでもないかなという感じです。私はあくまでREITは(株と比べて)安全志向の資産だと思っていますし、私の保守的思考が正しいとは限りませんが、三井住友や三菱地所などの財閥系の伝統的REITと比べると、どうしても手が出しにくい印象で捉えてしまいます。

価格が下がり過ぎた時に拾うか、タカラレーベンのみで言えばヤマダ電機の優待があるらしいので、優待目当てで買ってみるか?新興勢力だからこそ応援するのか…なんでも構いませんが、購入に確かな動機が必要なREITだと思います。

現在の結論:新興勢力は、お試し保有もしくはステイが懸命では?

地方分散という観点からマリモリートで満たしたい要求を満たしているのがサムティ・レジデンシャルでしょうか。REIT上場の期間が少しだけ長いのでその点は少し安心かもしれません。都心50%で地方が50%ですからマリモリートのように地方のみではありませんが、都心集中型とは違う特色の住宅系REITです。これ1つで全方位的にカバーできる気が致します。しかし、今の値段を見る限りはあまり割安感がない気がします。長期保有をするならいい感じですが…今は他に買いたいものもあるので、無理して買うものでもない印象でした。季節要因?で下げた時が買いだと思うので総意味では要チェックです。過去のチャートによるもので上昇しきっていない感じはしていますし今後もっと評価されてくると思われます…不動産は東京より地方の方が利益は出しやすいが、空室リスクも高まるということがトレードオフになりそうですが。わからないものには投資をしない…というスタンスをとろうと思います。

だたシングルマンションの需要は今後ずーっとあるだろうし利益と安定の両取りをした将来の時流に叶ったREITである気はしております。変動金利の負債比率もマリモリートよりサムティの方が、ぱっと見で少ない気がしますし。(まだ、負債の正しい読み取り方ができているか自信がありませんが、マリモリートよりも安心感があります)

私は家のローンを組む時は固定金利で契約するものだと思っていましたが、とある証券マンが「変動金利で契約しないのはへたれ」と言っていました。言われてみれば変動金利でも金利上昇のリスクヘッジが可能な資産があれば確かに長期的にはお得な場合があるのでしょう。REITでも同様で「伝統的REIT」と「改革的REIT」があって、それぞれ特色と言うか戦略が異なりますので、投資家としてどれを選ぶのか?は気にしないといけないところだと思います。改革というとちょっと変ですが…時代に合ったREITって何と言えばいいだろう。ちょっとうまい具合にカテゴライズして評価したいところです。

※まあ、まだすべてのREITを見ていないので現時点での印象に過ぎません。

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