個人的に不動産について学んでいるメモです。
※というか、詐欺業者から不動産を仕入れて仲介する売買するGメン滝島動画を見て、感想を書いているだけです。
不動産で利益をあげている人は「アパートやマンション１棟買いして自主管理している」オーナーさんであって、「業者に言われて分譲ワンルームを買いサブリース会社に管理委託している」オーナーさんではないのではないか。それはいいすぎかもしれませんが、サラリーマンの不動産オーナーみたいなひとがどのような工夫をしているのか？しっかりと分かったうえで手を出さないと、詰む気がします。でも、アパートやマンションの１棟買いできるセンスと行動力と戦略がありリスクコントロールが正確にできていれば、ワンチャン目があるかもね、って観点を持つところがスタートなんですよね。ただ地震とかあれば建物が壊れる可能性もあり保険ですべてまかなえないので今は儲かっていても将来も儲かるかは未知数だから、今はうまく行っているって結構アテにはならないと思います。とかとか調べていると、ワンルームマンションの投資っていうのは、そこからして戦略には間違いがある。
ただし、ワンルーム投資で儲かっている例もあるらしい。ただこれが投資と呼べるかは極めて怪しい→「【絶滅危惧種】ワンルーム投資で儲かってるっぽい人を遂に発見！話を聞いた結果…」２０１１年に不動産を買っていれば儲かるが…仲介手数料の物件価格✕３％＋６万円と、利益から減価償却した価格（簿価）をひいた値段は、利益のため税金が２０％以上とられる（キャピタルロスする）。たとえ買った値段と同じでも減価償却した分は、利益として税金としてとられる。例えば、２０００万円で買ったマンションが十数年後２０００万円で売れても、簿価が１５００万円なら利益が５００万円なのでそのうち１００万円ぐらい税金を支払わなければならず、トントンにならない（汗）これは知らなかった。これなら、株式の投資信託のほうが、リスクコントロールが楽だ。
架空の修繕費を請求して赤字を作る…と考えて、絶対にやっちゃダメな節税というか脱税だと分かると思うのですが「無免許ブローカーに憧れ4000万円不動産投資も赤字「完全に心掴まれてた‥」」宅建持っていないブローカーは業法違反で違法。詐欺業者でも会社にひとり宅建士がいるものだと思っていた。ただし、無免許業者がダメなのは分かるが、免許をもった業者が詐欺に近い商売していないわけではないので、あまり意味がない。免許の番号があっても投資の妥当性は判断できない。
「ポンジスキーマーが仕掛ける投資詐欺の実態「赤字を補填します」大ウソで失踪…」サブリース業者が不動産の売却でもサブリース解約させたくないのは不動産の売買をその業者がやりたいがため。サブリース契約があると売却が困難になり、他の不動産会社へ売買を仲介してもらうことができなくなる。
サブリース契約とマスターリース契約
サブリースは、サブリース会社と入居者が交わしている転賃貸借契約。マスターリースは、所有者とサブリース会社が交わしている賃貸借契約。
転賃＝サブリースという意味になる。厳密にはサブリースとマスターリースはセットなので、文脈によっては両方とも同じ文脈で使われるが厳密には別もの。
なお、転貸借契約（サブリース契約）の対義語は原賃借契約（マスターリース契約）。
サブリース契約と管理委託契約と自主管理の違い
サブリース会社が空室リスクを無くすための家賃保証をする契約のことを一般的にサブリースと呼ぶ、それにたいして空室リスクを負い管理会社と行う契約が管理委託契約である。
オーナーが自分で管理を行うのが自主管理である。
低地権と借地権とは？
低地権は地主が土地を貸す権利。借地権は地代を払って他人から土地を借りる権利。
低地権と借地権の２つがそろって所有権ということになる。
土地の持ち主が違っても、家を建てて住むことが可能ってことなのだが、とてもややこしいルールなので家を立てる時は所有権を取得するのが望ましいだろう。
SUUMOで都会なのにわりと安い戸建ては調べてみると借地権のみで売りに出されていることがある。家を買っても借地権だと地代を請求される。
自主管理物件は辞めるべきはポジショントークでは？
某不動産屋は自主管理物件はリスクだから賃借契約を結ぶ人は辞めるべきだと言っているが、自主管理じゃないと大家さんは儲からないのでは？むしろ自主管理でなければ、利益をあげられないような個人は不動産投資なんてすんじゃねーよってメッセージだと解釈するが、不動産仲介業者のポジショントークだよな。と勝手に思っている。都心の不動産の小金持ちは、みんな他人を信用せず自分や家族で管理業務をやっているイメージです。不動産屋はそのことを教えてくれない（何の得もないからね）。
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