不動産についてあれこれ考えている。
土地の値段は基本的に上がり続ける
不動産と土地って厳密には違うと思うので一緒くたにしてはいけないけど、大前提として土地の値段は上がり続けるんだよな。貨幣の価値はインフレにより落ち続けてコモディティである土地は、上がり続けると言ってもいい。これが大前提では。
現在の都心のタワマンが人気なのは、日本人の見栄や日本人富裕層の購入もあるけれど中国人富裕層の購入により加熱しているらしい。しかし、投資に支えられている不動産マーケットは脆弱で、風向きが変わるとみんな逃げてしまう。また、今後は団塊世代の相続が起こり、土地と物件の供給が過剰になるらしい↓
【価値観のコペルニクス的転換】2030年までにマンション高騰は終了、「大相続時代の到来」で都内でも家余りの時代に…!?
…でも、この人の言っていることはまだ起こらないと思う。パワーカップルが無理して都心のタワマンを買うと痛い目に合う可能性というのはいつだってある。現在のスピードで上がり続けるということはないが平坦にソフトランディングすることはあっても１０年前に戻ったりまではしない。逆にそうなったらデフレ経済でやばい。
ちなみに2030年に何かが起こる！？ということだけど、別に起こらないと思います。団塊世代の相続問題で不動産や土地が売りに出されるということだが、団塊世代は1947年から1949年の人たちであり、女性の平均余命は87歳です。旦那が亡くなっても家は売られず妻は5年ほど長く生きます。子どもたちが相続で家を売りだし供給が最も多くなる二次相続のピークは1949＋87=2036年です。この不動産売買のピークが起きることを予想して、その前に売り始める人がいるかもしれないが、不動産市場にインパクトが起きるのは2036年あたりなんじゃないかな？と素人ながらに思います。
つまり、2030年問題は起こりません。上がりすぎた都心のマンションが一服する可能性はあるけれどひどい値崩れするってことは起こらない。
あと、Z世代は住宅ローンなしで家が買えるとか言っているが、それは希望的すぎるシナリオで、Z世代はみんながみんなお金を持っているわけではない。
さすがに土地が値崩れしても、家を建てるお金は必要なわけで、住宅ローンなしで家が買える時代はこないでしょう。
2025年問題、2030年問題、2035年問題は、都心に家（特にマンション）を持つ人だけが心配すればいい。
一戸建て VS マンション – 修繕積立金が運用できる一戸建てのほうが有利!!
前提条件や資産価値で変わるので、専門家は「何とも言えない」と口を揃えていいますが、一戸建ての方が自分でコントロールできる分あきらかにお得だと思います。ただ、マンションの方が得をすると主張している人もYoutubeのコメント欄ですが結構います。本当？
自分でコントロールというのは、マンションの場合は長期修繕計画に則って毎月強制的に築年数に応じて１～３万円くらいとられます。持ち家であれば自分で屋根や外壁の工事をしなければならないが、痛み具合によっては見送るという手もある（メンテナンス費で稼ぎたい建築業者は嫌がるでしょう）し、不思議なことに誰も言わないが、マンションだと修繕積立金は運用できずあるデータによれば70%は普通預金で管理されており定期預金にすらいれられていないようだけど、一軒家の人は自己責任で修繕積立金をつみたてNISAで運用できるよね。
修繕は絶対必要だから辞めとけとつっこまれるでしょうけど、最悪補填できる資産が別にあれば全然ありだと思います。
ちなみに調べてみるとマンションの修繕積立金を資産運用しているマンションもふつうにあるらしい。住人の理解が得られるかが難しいのは分かるけど普通に考えてその方が合理的よね→「マンションの建物を維持するために住民から集める修繕積立金などを積極的に運用して、収益を得ているタワーマンションが川崎市にある」このように社債を買って運用する他には、マンションそのものをサービスとして貸出して利益を上げているマンションもあるので、ものは考えようなのかもしれない。
そこで私が考えたのは一軒家を借りたら私は車に乗らないので駐車場スペースを誰かに貸し出す前提で土地を買うというのはどうだろう？これって住宅ローンの投資運用にあたる気もするのでアウトなんだろうか？あとで調べてみよう。まあ「駐車場を貸し出してトラブルになる」リスクもあるから家族がいるかたは辞めたほうがいいとは思います。
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