５年くらい前だっただろうか。某不動産会社からワンルームマンション投資を聞いた。友達の紹介ではなくわざわざ何かの広告を見たのかモッピー（ポイントサイト）でポイントもらえるからというエサに誘われたのか憶えていない（この手の話は知人からもたらされるのが９割だという）。自分から落とし穴に突き進んでいった。
投資物件の情報は紙面だけだが見させてもらった。板橋区のマンションとか横浜市のマンションだったが…当時に買っていれば今少し儲かっていたのかな？という気がしたが、当時もうすでにワンルームマンション投資をするのが遅い時期であった。１０年か２０年は保持しないと儲からないと言われて、ゲンナリしたのを憶えている。『金持ち父さん貧乏父さん』にでてきた金持ち父さんは、他人のお金を使って資産を増やそうと言っていたけど、これじゃあ不動産ではなく負動産だなあという印象しかなかった。
当時はあまり調べる術がなかったが、Xで中古アパート投資している人が新築ワンルームなんてありえない！と言っている人の投稿を見て「そうだよな」とほぼ同意。
センチュリー２１レイシャスから聞いた当初はみんなそんなものか？と思っていたけど、シミュレーションがうまくいった時のみを想定していてリスクの計算が非常に甘いのは素人でも分かったし、インフレ率を超える利益なら証券（株式）のほうが下落率もあるがずいぶんとマシ。投資の勉強をしていて、株式だけでは資産分散の観点から手落ちだと思い、不動産に手を出す人は多いし、また所得が高い人は節税したいという思いから手を出すのだろうが、まず辞めておいたほうがいい。当時はサブリースと委託管理の違いも分かっていなかったが…今あらためて試算すると、収支がプラスになるのは感覚的に無理だとわかってきた。マンション価格は築年数により１年から２年ほど値段が下がるがインフレ率を超えない。修繕積立金や管理費は築年数が増せば増えるし、室内の備品が壊れて交換したら大家の持ち出しで直さないといけないリスクがある。
あと、これも重要だと思ったのだが、都心というのは２３区で言えば港区、千代田区、中央区であり、その周辺の区の駅チカの利便性高く値崩れしないが他は不動産バブル（なのかはさておき）が終われば都心周辺から離れたところから値崩れを起こすということ。
この２，３ヶ月間ずーっとGoogleMapとSUUMOを見ていて都心周辺の地価が分かってきた。単純に都心からの同心円で地価が決まるわけではない。路線の利便性や土地柄も坪単価に影響を与える微妙な差はある。（よく不動産屋さんは計算を簡単にするため端折る情報だけど結構重要な情報で実際に自分で肌で感じるべき情報だと思う）なんとなく分かっているではダメで、時系列で肌で感じないと分からない。
お一人様用の賃貸物件は需要が多いにしても、素人が供給して儲かるほど甘い世界ではないことは調べれば調べるほど明らかになってくる。そもそも情報が非対称だし、リスクが正しく把握しづらいって投資において致命的だ。まあ、株式もどうなるか分からないが、それはプロもアマもわりと等しい条件のマーケットで取引しているが、不動産は無知がそのまま頓死に直結する。どこまでがリスクでリスクをどこまで許容するか？の判断を自分でしないといけない。そもそもリスクコントロールできていれば、収益が最大化しないサブリース契約なんてしない。「不動産投資がリスクなのに、サブリースでリスク軽減される」という発想自体がおかしい。
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